Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS: Vẫn vướng

Người nộp thuế than phiền bị làm khó, cán bộ thuế cũng lúng túng trước những diễn biến thực tế.

Nhiều doanh nghiệp (DN) kinh doanh bất động sản (BĐS) nhận xét: Thông tư 02 ngày 11-1-2010 của Bộ Tài chính đã tháo gỡ nhiều vướng mắc liên quan đến thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ chuyển nhượng BĐS, trong đó đáng chú ý nhất là đã hướng dẫn rõ trường hợp nào đóng thuế 25% trên lợi nhuận, trường hợp nào đóng thuế 2% trên giá chuyển nhượng để người dân theo đó mà kê khai. Mặc dù vậy, trên thực tế vẫn còn một số vướng mắc khó giải quyết.

Vẫn còn trường hợp áp đặt thuế

Thông tư hướng dẫn về thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS ghi rõ “cá nhân chuyển nhượng BĐS tự kê khai, tự xác định thuế suất áp dụng và chịu trách nhiệm về tính chính xác của kê khai” nhưng theo nhiều người nộp thuế, nhiều trường hợp, cán bộ thuế áp thuế suất 2% hay 25% theo chủ quan của mình...

Theo giám đốc một công ty địa ốc (đề nghị không nêu tên), có nhiều trường hợp người bán chứng minh được giá vốn, chi phí... để tính thuế 25% nhưng vẫn bị áp thuế 2% và ngược lại hoặc bị bắt bẻ đủ thứ. Anh T.V.S đang có ý định kiện Chi cục Thuế quận 7 vì cho rằng cơ quan này đã ép anh phải đóng thuế cao.

Nguyên nhân là anh mua căn hộ ở quận 7 giá 5 tỉ đồng (được Công ty Liên doanh Phú Mỹ Hưng ký hợp đồng mua bán căn hộ). Anh bán lại căn hộ này và chỉ lãi 30 triệu đồng. Thay vì có giấy tờ đầy đủ, anh chỉ đóng thuế 25% trên 30 triệu đồng tiền lãi (7,5 triệu đồng) thì anh lại bị áp thuế suất 2%.

Gỡ chỗ này, vướng chỗ khác

Về phía các cơ quan thuế, cũng vấp phải những khó khăn từ việc áp dụng theo Thông tư 02 của Bộ Tài chính. Chi cục Thuế quận Tân Bình vừa có văn bản xin ý kiến hướng dẫn về việc thực hiện truy thu một lần thuế TNCN đối với trường hợp người sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 1-1-2009, nay nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.


Cụ thể là trường hợp người nhận chuyển nhượng BĐS đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, nay đề nghị cấp đổi giấy chứng nhận mà có thay đổi diện tích so với trước thì phần diện tích thay đổi này có truy thu thuế hay không. Trường hợp người nhận chuyển nhượng BĐS trước ngày 1-1-2009 nay nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có phải truy thu thuế không?

Cần tháo gỡ tận gốc

Ông Nguyễn Phước Đức, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, nói đây là luật mới, lần đầu tiên áp dụng tại Việt Nam, người dân còn bỡ ngỡ và chưa có sự chuẩn bị. Ngoài ra, một bộ phận không nhỏ người dân đang sở hữu nhà đất kiểu “sang tay”, không có giấy tờ hợp pháp, người có nhà đất thừa kế, người mua nhà đất cách nay đã lâu, mua nhà đất bằng vàng... đến nay mặt bằng giá thay đổi nhiều, giá trị tiền, vàng cũng thay đổi nên rất khó xác định lời, lỗ và tính thuế...

Theo ông Đức, để bảo đảm thu đúng, thu đủ thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS và hạn chế tình trạng đầu cơ BĐS, Nhà nước nên thu thuế TNCN theo lộ trình. Theo đó, trong giai đoạn đầu như hiện nay, chỉ nên áp dụng thống nhất một mức thuế là 2% cho tất cả mọi trường hợp, đến năm 2012 hay 2015 mới áp dụng thuế suất 25%.

Trong thời gian từ nay đến đó, Nhà nước, ngành thuế đẩy mạnh tuyên truyền, vận động cho người dân biết rõ quy định tính thuế sắp tới để người dân chuẩn bị. Khi quy định chặt chẽ, hợp tình hợp lý thì người dân sẽ tuân theo.

Một số chuyên gia về thuế cũng cho rằng để hạn chế những kẽ hở pháp lý gây thất thu ngân sách Nhà nước trong lĩnh vực thuế chuyển nhượng BĐS và những tiêu cực, nhũng nhiễu phát sinh do cơ chế tính thuế không rõ ràng, Nhà nước cần tạo điều kiện tối đa, khuyến khích người dân nộp thuế. Giải pháp tốt nhất là cho người dân lựa chọn phương án đóng thuế có lợi nhất (2% hay 25%) hoặc nếu cần, chỉ nên áp mức thuế 1% cho tất cả các trường hợp trong thời gian đầu.

Đủ kiểu “né” thuế

Theo lãnh đạo ngành thuế, cơ quan thuế cũng gặp khó khăn vì những hình thức lách, tránh thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS. Hiện hệ thống thông tin quản lý cá nhân của các cơ quan Nhà nước (trong đó có ngành thuế) chưa hoàn thiện, chưa thể kiểm soát được cá nhân có bao nhiêu nhà ở, đất ở...

Trong khi đó, người chuyển nhượng tự khai và chịu trách nhiệm về tính trung thực về kê khai của mình nên không ít người khi chuyển nhượng cố tình kê khai đó là nhà ở, đất ở duy nhất để được miễn thuế.

Lợi dụng quy định miễn thuế cho các khoản thu nhập từ chuyển nhượng BĐS giữa vợ với chồng; cha mẹ với con cái; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; anh em ruột với nhau... nhiều trường hợp đã đi đường vòng, sử dụng mối quan hệ bắc cầu để trốn thuế.

Ngoài ra, một số đối tượng còn hạ giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế để nộp thuế ít hơn