Sàn giao dịch nhà đất đình trệ vì thuế

Trong một tuần thực hiện đánh thuế chuyển nhượng nhà đất, giao dịch địa ốc Hà Nội chững lại, đất nền dự án TP HCM lún sâu vào ảm đạm. Đặc biệt, giao dịch qua sàn gần như tê liệt.
> 26/9 bắt đầu đánh thuế chuyển nhượng nhà đất

Tại Hà Nội, sau gần một tuần thực hiện thuế thu nhập cá nhân đối với các trường hợp sang nhượng bất động sản, ngoại trừ các dự án lớn như Bắc An Khánh, Nam An Khánh, khu đất có vị trí đắc địa gần các cây cầu mới xây... còn lại các giao dịch đất nền dự án, nhà riêng lẻ, chung cư giảm rõ rệt.

Ông Đào Đình Thi, Giám đốc sàn giao dịch Viglacera, cho hay, khoảng 5 ngày trở lại đây, giao dịch nhà đất qua sàn đã giảm tới 60%. Khách hàng đến sàn chủ yếu nghe ngóng tình hình, tìm hiểu thông tin.

Tại sàn ACBR Hà Nội, Giám đốc Nguyễn Thanh Cảnh, cho biết, giao dịch nhà riêng lẻ giảm 20% so với đầu tháng 9. Các giao dịch từ 26/9 mới chỉ dừng ở mức đặt cọc tiền để "xí phần", chưa làm giấy tờ sang tên chuyển nhượng do nhiều khách hàng còn băn khoăn về khoản thuế phải đóng.

Giao dịch có phần chững lại nhưng giá đất Hà Nội vẫn tăng cao. Trong vòng hai tháng, khu đài phát thanh Mễ Trì, chung cư từ 17 triệu lên tới 21 triệu mỗi m2. Khu N05 Đông Nam Trần Duy Hưng tiền chênh cũng lên tới 1 tỷ đồng, so với giá gốc 24 triệu mỗi m2. Đặc biệt, phải kể đến dự án Bắc An Khánh gây cơn sốt trong thị trường vừa qua. Chủ đầu tư chưa công bố bán nhưng trên thị trường đã xuất hiện thông tin rao bán với mức giá chênh lệch mỗi suất biệt thự lên tới 1,5-1,8 tỷ đồng mỗi căn. Giá đất nền mỗi suất tại đây tính tới thời điểm này vào khoảng 1.100-2.300 USD mỗi m2, tùy theo vị trí.

Giao dịch nhà đất chững lại vì thuế. Ảnh: Hoàng Hà.

Tại TP HCM, trong tháng 9, phân khúc đất nền dự án vẫn lún sâu trong ảm đạm. Bên cạnh một vài dự án chung cư giá dưới 20 triệu đồng mỗi m2 như An Viên (quận 7), Chánh Hưng (quận 8), Tân Mai (Bình Tân)... đang được bán tốt, đa số căn hộ cao cấp không có nhiều giao dịch.

Tại nhiều hệ thống sàn địa ốc trên địa bàn thành phố, phân khúc thị trường đất nền biệt thự, nhà phố trầm lắng trong suốt 4 tuần qua. Tại sàn Sacomreal, các dự án cũ đang xảy ra tình trạng giao dịch chậm lại. Riêng dự án căn hộ vừa tung ra có vị trí đắc địa vẫn có giao dịch thành công. Tuy nhiên, hiện thị trường đang khan hiếm những sản phẩm loại này.

Các sàn giao dịch nhỏ lẻ ở khu vực quận 2 và quận 7, TP HCM, hiện nay 90% khách có nhu cầu giao dịch không hiểu họ sẽ nộp thuế theo cách nào và hầu hết các giao dịch dưới dạng hợp đồng chuyển nhượng đang bị dừng để chờ hướng dẫn của cơ quan thuế. Thậm chí có nhiều sàn địa ốc còn khuyên "thượng đế" hãy hoãn binh, chờ nhà thuế hạ hồi phân giải.

Nguyên nhân dẫn đến tình trạng trì trệ của thị trường đất nền, theo các chuyên gia, ngoài tình hình kinh tế vĩ mô chưa hồi phục, hiện nhà đầu tư và khách hàng đơn lẻ đang ngại mức thuế 25% đánh vào chuyển nhượng nhà đất. Theo quy định, thuế suất chuyển nhượng bất động sản có hai mức: 25% trên phần lợi nhuận hoặc 2% trên tổng số tiền chuyển nhượng. Trong trường hợp người bán có đầy đủ các chứng từ chứng minh được giá vốn và các chi phí thì sẽ áp dụng mức thuế suất 25%.

Tuy nhiên, theo ông Phạm Trung Hà, Tổng giám đốc Hòa Phát Land, với cách đánh thuế 25% trên lợi nhuận, nhà đầu thứ cấp sẽ chịu nhiều thiệt thòi. Thông thường đối với các giao dịch chung cư, đất nền dự án, hoặc trong hợp đồng góp vốn, người mua sẽ phải chịu một khoản chênh lệch khi mua bán trao tay. Khoản chi phí vênh này thường do người bán và người mua thỏa thuận không lưu trên giấy tờ. Do đó rất khó để xác định được khoản chênh lệch giữa giá chuyển nhượng và giá gốc.

Ông Hà đưa ra ví dụ, chủ đầu tư mua một lô đất nền dự án tại Mỹ Đình với giá khoảng 1 tỷ. Sau một thời gian, người này bán cho khách hàng A với giá 1,3 tỷ. Người A lại bán cho người B với giá 1,5 tỷ. Qua hai lần trao tay, lợi nhuận là 500 triệu đồng, vậy người B sẽ phải chịu một khoản thuế là 25% của 500 triệu đồng bằng 125 triệu đồng. “Do trước chưa có quy định, người A không phải nộp thuế, người B sẽ phải gánh cả cho người A. Điều này không công bằng cho nhà đầu tư thứ cấp”, ông Hà nói.

Đồng tình với quan điểm trên, Phó tổng giám đốc Công ty địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal) Bùi Tiến Thắng nhận định, việc thu thuế này ít tác động đến tình hình giao dịch của những hợp đồng mua bán dự án căn hộ mới. Bởi lẽ, tính minh bạch của sản phẩm này rất cao, giá bán rõ ràng, khách hàng và nhà đầu tư đều căn cứ theo khung giá thị trường.

Song, ông nhận định, các hợp đồng cũ, đặc biệt là loại hợp đồng góp vốn sẽ rơi vào tình trạng mệt mỏi. Giao dịch sang nhượng hợp đồng cũ, đặc biệt là các hợp đồng góp vốn loại này bị chựng lại khá nhiều do bên mua và bên bán phải thương lượng lại mức giá công bằng cho cả đôi bên khi khai và nộp thuế trong thời gian tới. Sở dĩ có tình trạng mệt mỏi này vì văn hóa tiền mặt đã ăn sâu vào các hoạt động kinh doanh ở Việt Nam nên phần lớn các giao dịch đều không khai báo chính xác giá trị mà có thêm một khoản chênh lệch. Ông này nói thêm, do chưa quen với việc đóng thuế nên nhiều khả năng nhà đầu tư bất động sản sẽ cân nhắc chuyển sang kênh đầu tư chứng khoán hoặc vàng trong 3 tháng còn lại của năm.

Theo ông Hà, vấn đề ở chỗ, phải xác định sao cho chính xác phần lợi nhuận đối với hợp đồng đã sang tay qua nhiều người. Có thể tính giá gốc dựa trên giá của lần chuyển nhượng ngay trước đó. Để khắc phục tình trạng này, mỗi một lần mua bán chuyển nhượng cần có hợp đồng với một mã số nhất định. "Mỗi lần mua đi bán lại đều ghi giá trị chuyển nhượng. Từ hợp đồng đó, sẽ xác định được khoản chênh lệch so với giá gốc", ông Hà đề xuất.

Với các khó khăn trên, nhiều chuyên gia địa ốc đề xuất không thể tính thuế theo cách thu 25% trên lợi nhuận mà nên tính thuế 2% trên tổng giá trị hợp đồng. Điều này sẽ khuyến khích người mua, bán khai báo giá trị thật của bất động sản, tạo cơ hội cho những sản phẩm này được công bố giá sát với thị trường. Trong bối cảnh nhiều rủi ro và cạnh tranh gay gắt, kinh doanh bất động sản kỳ vọng lợi nhuận 30% một năm. Với tình hình trượt giá, trượt vốn trung bình 10% mỗi năm, cộng thêm khoản thuế 25% này, thị trường nhà đất sẽ bị giảm tính hấp dẫn so với những thị trường tài chính liên thông như: chứng khoán và vàng.