Dự thảo Luật Thuế nhà, đất: Khó thực thi vì thiếu dữ liệu thực tế

Ngày 12.8, Bộ Tài chính bắt đầu lấy ý kiến đóng góp về Dự thảo Luật Thuế nhà, đất. Về cơ bản, luật đã quy định rõ ràng, cụ thể và đạt được sự đồng thuận khá cao. Tuy nhiên, điều đáng lo ngại nhất là thiếu dữ liệu thực tế. Vì thế, sẽ quá khó để thi hành luật.

Loại nào chịu thuế - mức thuế bao nhiêu?

Theo dự luật, các loại nhà, đất phải chịu thuế gồm: Nhà ở, đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp. Đối tượng nhà, đất không chịu thuế gồm: Đất sử dụng vào mục đích công cộng, phúc lợi xã hội hoặc từ thiện, đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng, đất làm nghĩa trang, đất sông, suối không vì mục đích kinh doanh, trụ sở cơ quan hành chính, tổ chức xã hội...

Giá tính thuế được tính theo diện tích nhà, trong đó: Diện tích nhà ở chịu thuế là toàn bộ diện tích sàn xây dựng (kể cả công trình phụ, bancông kèm theo) của một căn hộ chung cư hoặc nhà ở theo giấy chứng nhận (GCN) quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp chưa được cấp GCN thì theo diện tích thực tế đã xây dựng hoàn thành hoặc đang sử dụng. Giá tính thuế của 1m2 nhà ở được xác định theo tỉ lệ phần trăm trên đơn giá 1m2 nhà ở xây dựng mới cùng loại. Chính phủ quy định cụ thể tỉ lệ phần trăm đối với từng loại nhà ở.

Trường hợp có quyền sở hữu nhiều nhà ở thì giá tính thuế là tổng giá trị các nhà ở chịu thuế. Đất chịu thuế là diện tích đất ghi trong GCN.

Trường hợp chưa được cấp GCN thì tính theo diện tích thực tế đang sử dụng. Đối với đất xây dựng nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở, nhà chung cư, giá tính thuế được xác định bằng việc áp dụng hệ số phân bổ cho các tầng theo quy định của Chính phủ.

Mức thuế suất là 0% đối với nhà ở đến 600 triệu đồng. Đối với nhà có giá phần trên 600 triệu đồng trở lên chịu thuế 0,03%. Đối với đất ở, diện tích đất trong hạn mức chịu thuế suất 0,03%. Đất vượt hạn mức nhưng không quá 3 lần, chịu thuế 0,06%. Diện tích vượt trên 3 lần hạn mức chịu thuế 0,09%. Đất ở nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở, nhà chung cư, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp áp một mức thuế suất là 0,03%.

Thiếu cơ sở dữ liệu

Theo các chuyên gia và đa số ý kiến đóng góp thì mức thuế suất, mức giá tính thuế và hạn mức chịu thuế... theo như dự luật là phù hợp. Tuy nhiên, điều lo ngại nhất là hiện VN còn hổng cơ sở dữ liệu về nhà, đất. Vì thế sẽ quá khó để thực hiện luật này, thậm chí sẽ xảy ra tình trạng "vừa chạy vừa xếp hàng" để áp dụng luật.

Điểm bất hợp lý đầu tiên là việc tính diện tích chịu thuế theo diện tích ghi trong GCN. Có một thực tế là tại VN, tình trạng nhà ở lấn chiếm, cơi nới; thậm chí là diện tích lấn chiến, cơi nới có khi còn nhiều hơn cả diện tích thực tế ghi trong GCN. Trong khi đó, đối với nhà ở chưa có GCN thì lại phải chịu thuế theo diện tích thực tế - tức là bao gồm cả phần bancông, phần cơi nới, phần lấn chiếm. Số đông chuyên gia cho rằng, đây là kẽ hở cực lớn.

Chưa hết, nếu với quy định diện tích nhà ở đối với trường hợp chưa có GCN là diện tích thực tế đang sử dụng thì sẽ cần cuộc "tổng điều tra" cực lớn trên quy mô toàn quốc. Lý do là đến nay, toàn VN sẽ có tới cả triệu hộ gia đình chưa có GCN. Trong khi đó, cơ quan thuế sẽ không đủ khả năng và cũng không đúng chức năng để đi đo đạc, kiểm tra diện tích nhà ở thực tế của hàng triệu hộ này. Khó khăn này cũng xảy ra khi cơ quan thuế cần phải thẩm định đâu là nhà có đơn giá xây dựng đến 600 triệu đồng và phần vượt trên 600 triệu đồng để tính thuế?

Cuối cùng, các ý kiến cho rằng việc áp thuế 0,03% đối với đất trong hạn mức là không nên; trong khi mức thuế 0,06% và 0,09% đối với đất vượt hạn mức nhiều lần lại là quá thấp.

Tương tự, nếu cá nhân sở hữu nhiều căn nhà có giá trị xây dựng đến 600 triệu cũng là lỗ hổng có thể lách luật. Với mức thuế và quy định còn thiếu chặt chẽ này, các chuyên gia cho rằng mục tiêu hạn chế đầu cơ là bất khả thi. Đặc biệt, trong khi VN còn thiếu dữ liệu nhà ở, đất đai, mà luật lại dự kiến có hiệu lực từ ngày 1.1.2011 là quá gấp.