Khi thị trường lên cơ sốt, giới đầu cơ "thổi" giá, tạo thành giá ảo cao. Nay thị trường ảm đạm, cũng bắt đầu xuất hiện giá ảo thấp, chủ yếu để thăm dò.

Khu chung cư Hoàng Anh Gia Lai trên đường Nguyễn Hữu Thọ (quận 7, TP HCM), giá giảm còn 19-20 triệu đồng một m2, thấp hơn khoảng 30% so với cách đây một năm. Trong khi đó, chung cư Phú Long kề bên đang được bán với giá 1.500 USD một m2, đất nền dự án Him Lam - Kênh Tẻ được rao giá 25-30 triệu đồng một m2, giảm 50% so với mức giá thời điểm thị trường lên cơn sốt. Thậm chí, trước đây đã có lúc đất của dự án này được rao bán với giá 80 triệu đồng.

Giá "ảo" thấp chủ yếu để thăm dò thị trường. Ảnh: Hoàng Hà

Theo một số nhà môi giới bất động sản, đây cũng chỉ là giá ảo. Sở dĩ các nhà môi giới coi đây là giá ảo do rất nhiều sản phẩm chào bán với giá rất thấp là để thăm dò thị trường. Khi có khách hỏi mua thì người bán sẽ lấy lý do như có người trả cao hơn, hay ông xã không đồng ý bán… để đòi giá cao hơn.

Như chung cư Hoàng Anh Gia Lai, có thể có một vài người thực sự cần tiền bán với giá 19-20 triệu đồng một m2 nhưng nếu hỏi mua từ 5 đến 10 căn hộ thì không có hàng. Những lô đất nền dự án Him Lam - Kênh Tẻ được rao bán rẻ cũng chỉ là đơn lẻ, những lô đất có vị trí không đẹp.

Theo ông Phùng Văn Năng, Tổng giám đốc Hệ thống àn giao dịch bất động sản Nam Việt, trên thị trường bất động sản tồn tại ba loại giá gồm giá ảo, giá thật và giá thị trường. Giá thật là giá thành sản phẩm bất động sản cộng với mức lợi nhuận của chủ đầu tư. Giả sử mức giá này là 20 triệu đồng một m2, nhưng cả khu vực xung quanh giao dịch với giá 30 triệu đồng và chủ đầu tư bán với 30 triệu đồng thì đây là giá thị trường. Nếu giá vượt quá 30 triệu đồng tức là giá đã tăng ảo.

Khi định giá bất động sản, các chuyên gia định giá trên giá giao dịch bất động sản thành công. Giá thị trường phải là mức giá có tính đại diện cho 70% sản phẩm bất động sản và ổn định trong vòng 3 tháng, ông Năng cho biết.

Như vậy, không thể coi giá rao bán sản phẩm bất động sản mang tính chất thăm dò thị trường hoặc các trường hợp giao dịch đơn lẻ (vì lý do bất khả kháng của người sở hữu bất động sản) là giá có tính đại diện cho giá thị trường. Tuy nhiên ông Năng cũng thừa nhận, trong bối cảnh hiện nay, do tín dụng còn khó khăn và đã đến thời kỳ đáo hạn các hợp đồng vay thế chấp bằng bất động sản nên nhà đầu tư có thể tìm mua được bất động sản dưới giá thị trường.

Đại diện một sàn giao dịch bất động sản ở quận 1 cho biết, Ngân hàng Thương mại Cổ phần Quốc tế (VIB Bank) đã gửi bán cho khách hàng của họ một số biệt thự và căn hộ cao cấp, nhà mặt tiền đường… Các ngân hàng khác cũng có động thái này. Các ngân hàng có dư nợ vay thế chấp bằng bất động sản lớn đang gia hạn nợ cho khách hàng để khách hàng có thời gian bán bất động sản thanh toán hợp đồng vay.

Theo khảo sát ở các sàn bất động sản, rất nhiều môi giới đi thu thập thông tin, tìm những người sắp sập tiệm phải bán đổ bán tháo để mua được bất động sản giá rẻ. Còn đối với những người muốn bán nhưng giữ giá không chịu bán rẻ thì các môi giới ghi nhận thông tin để khi thị trường bắt đầu sôi động trở lại, có khách đặt mua, họ sẽ liên hệ. Vì vậy thị trường bất động sản lúc này đang ở trong tình trạng “giao dịch thông tin là chủ yếu”.

Trong tương lai xa, giống như tất cả các mặt hàng khác, giá nhà đất tại Việt Nam sẽ hình thành mặt bằng giá mới phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường. Độ chênh giữa giá thực và giá thị trường sẽ thu hẹp lại, không còn khoảng cách khá xa do đầu tư thứ cấp, đầu cơ như trên thị trường nhà chung cư vừa qua. Đồng thời, khi lãi suất ngân hàng giảm xuống thì giá ảo thấp hiện nay sẽ không còn vì áp lực trả lãi của người vay giảm đi. Người vay vốn chủ yếu là những người đầu cơ tìm các nguồn thu khác để trang trải lãi suất vay ngân hàng thay vì bán đổ bán tháo bất động sản với giá rẻ. Cơ hội mua bất động sản ở mức giá rẻ hơn giá thị trường có lẽ chỉ có trong vài tháng tới.

(Theo Doanh Nhân Sài Gòn)