Kẻ bán người mua đều 'khát' nhà giá rẻ

Nhà có giá 12-15 triệu đồng mỗi m2 đang tiếp tục hút khách Sài Gòn trong quý III, song sản phẩm loại này còn ít. Cả người mua căn hộ để ở lẫn các nhà phân phối, sàn địa ốc đều đua nhau săn hàng vì tính thanh khoản cao.

Ngày 12/9, sàn ACBR phân phối 32 trên tổng số 238 căn hộ dự án Tecco Tower (quận Thủ Đức) có giá 11-12,5 triệu đồng mỗi m2 ở vị trí tầng 5-7. Ngay trong hôm công bố khách hàng đã đăng ký hết 32 căn đầu tiên. Một trong những lý do sức tiêu thụ dự án này khả quan, theo sàn ACBR, vì giá căn hộ vừa túi tiền và khá hợp lý trong thời điểm hiện nay, đồng thời số lượng căn hộ tung ra quá ít so với nhu cầu.

Theo chủ đầu tư dự án, Công ty cổ phần đầu tư xây dựng và ứng dụng công nghệ mới (Tecco), sở dĩ đơn vị chỉ tung 32 căn với mức giá dưới 13 triệu đồng mỗi m2 vì doanh nghiệp muốn thăm dò phản ứng của thị trường trong thời điểm này.

Đại diện Công ty Tecco cho hay, đơn vị đang tiếp cận nhóm khách hàng có thu nhập ổn định ở mức trung bình. Đối tượng tiềm năng sẽ là cư dân đang sinh sống ở phía Đông TP HCM, đặc biệt những người di dời giải tỏa trong dự án Bình Lợi - Tân Sơn Nhất có nguyện vọng tiếp tục tái định cư tại đây, giới công nhân, cán bộ, giảng viên đang làm việc tại làng đại học Thủ Đức...

Hồi giữa tháng 8, dự án Lilama SHB 584 (quận Tân Phú) được công bố và khởi công, giá dự kiến 12-15 triệu đồng mỗi m2 với tổng số 428 căn hộ có diện tích trung bình 60 m2. Tuy chưa chốt giá bán chính thức nhưng dự án đang được khách hàng cá thể và nhiều sàn địa ốc ngấp nghé đặt hàng. Thậm chí, loại căn hộ này còn được rao bán đầy trên các trang web.

Bức tranh thị trường nhà đất TP HCM hiện nay còn bỏ trống phân khúc nhà giá rẻ. Ảnh: Vũ Lê.

Lý do khiến dự án được săn đón vì tổng giá trị căn hộ Lilama khá "mềm", chỉ từ 560 triệu đến 1 tỷ đồng mỗi căn, thuộc vào loại nhà chung cư có giá cạnh tranh trên thị trường.

Trong tháng 7, dự án căn hộ Tân Mai (quận Bình Tân) do Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Tân Bình làm chủ đầu tư, tung ra giai đoạn 1, đã hút nhiều giao dịch tại sàn Vinaland chi nhánh quận 2. Sau thành công này, đại diện sàn này cho hay sẽ tiếp tục tranh thủ tiếp cận căn hộ Tân Mai giai đoạn 2 để kéo khách đến sàn.

Thống kê của sàn Vinaland, khách đến với căn hộ Tân Mai gồm những cư dân đến từ quận 5, 6 và tỉnh Long An, Tiền Giang, Tây Ninh. Với ưu điểm giá "mềm", chỉ 12,8-13 triệu đồng mỗi m2, diện tích 47-67 m2, khoảng 600 triệu đồng một căn hộ, dự án này trở thành điểm sáng, vượt khỏi khoảng trống phẳng lặng của thị trường địa ốc đang "bội thực nhà cao cấp".

Còn thống kê sơ bộ tại nhiều sàn địa ốc trên địa bàn TP HCM, dự án Lê Thành có giá 9,8-12 triệu đồng mỗi m2, diện tích trung bình 58-72 m2 dù đã bán hết từ lâu nhưng khách hàng ký gửi lại hoặc giao dịch sang tên lên đến hàng chục hồ sơ mỗi tháng. Lý do vì sản phẩm này đáp ứng được khả năng mua nhà thực sự của đại bộ phận khách hàng an cư.

Hút khách vì giá hợp túi tiền song khó khăn hiện nay là nhà cho người có thu nhập trung bình bị "khô hạn" quá lâu vẫn chưa được giải cơn khát. Trong khi đó, nhóm khách hàng có khả năng mua căn hộ giá dưới 500 triệu đồng rất lớn nhưng thị trường lại "hiếm muộn" loại hàng này.

Khảo sát ý kiến độc giả về khả năng mua căn hộ chung cư giá bao nhiêu trên trang VnExpress.net từ ngày 10-18/9. Ảnh chụp màn hình.

Khảo sát của VnExpress.net về khả năng mua căn hộ chung cư trên tổng số hơn 23.300 phiếu từ ngày 10-18/9 cho thấy, khả năng mua nhà dưới 500 triệu đồng một căn đang lấn lướt các loại căn hộ có giá cao hơn. Tuy vậy, dòng sản phẩm này đang "đói hàng" từ nhiều năm nay.

Cụ thể, có 12.166 phiếu (hơn 52% độc giả tham gia thăm dò ý kiến) cho biết có khả năng mua căn hộ dưới 500 triệu đồng. Gần 4.700 phiếu (20%) tiết lộ có thể mua căn hộ trị giá 500-700 triệu đồng. Hơn 3.100 phiếu (13,6%) cho hay có khả năng mua căn hộ 700 triệu đến 1 tỷ đồng. Riêng căn hộ có giá trên 1 tỷ đồng thu về 3.300 phiếu, chiếm khoảng 14%.

Tổng giám đốc Công ty địa ốc ACB TP HCM (ACBR) Phạm Văn Hải cho biết: "Căn hộ chung cư có giá dưới 500 triệu đồng không có hàng, căn hộ 500-700 triệu đồng không nhiều sản phẩm. Song nhà 700 triệu đến 1 tỷ đồng hứa hẹn sẽ là điểm gặp nhau giữa doanh nghiệp và khách hàng trong thời gian tới".

Ông phân tích, sở dĩ nhà dưới 500 triệu đồng rất hiếm vì chi phí đất tại Sài Gòn hiện nay rất đắt đỏ, nếu tự doanh thì thu không đủ bù chi. Nhà giá 500-700 triệu đồng bắt đầu rải rác có sản phẩm nhưng người mua phải chấp nhận vị trí xa. Trong khi đó, nhóm khách hàng hướng đến căn hộ giá từ 700 nghìn đến 1 tỷ đồng trở lên sẽ có nhiều cơ hội lựa chọn sản phẩm ở vị trí tương đối thuận tiện. Bởi lẽ, hầu hết chủ đầu tư hiện nay đủ khả năng đáp ứng nguồn cung cho nhu cầu dạng này.

Ông Hải cũng dự báo thêm, trong năm 2010, nhiều khả năng sẽ có hàng loạt doanh nghiệp nhảy vào phân khúc thị trường căn hộ có giá khoảng 800 triệu đồng đến 1,5 tỷ đồng mỗi căn để lấp mảng trống đầy tiềm năng của thị trường địa ốc. "Tuy nhiên, nếu chỉ có khách hàng và doanh nghiệp tự lực trong cuộc đua này thì sát xuất thành công sẽ rất thấp, cần có ngân hàng làm bà đỡ bắc một nhịp cầu thì cục diện mới ổn định", ông nói.

Phó tổng giám đốc Công ty Hoàng Quân Trương Thái Sơn nhận xét, nhà giá "mềm" sở dĩ còn bỏ ngỏ, chưa có những làn sóng đột phá tháo gỡ cơn khát của thị trường vì nhiều lý do.

Thứ nhất, các quy trình để doanh nghiệp làm dự án không thay đổi đối với nhà cao cấp hay bình dân. Các giai đoạn khó khăn từ lúc có đất cho đến khi hoàn thành dự án vẫn chưa được rút ngắn. Thủ tục nhiều và kéo dài, nếu cân nhắc, đo đếm doanh nghiệp sẽ thấy triển khai dự án nhà giá rẻ rất bấp bênh.

Thứ hai, khung giá đất, chi phí đất không ngừng tăng lên trong khi quỹ đất hạn chế cũng là trở ngại cho các doanh nghiệp muốn thực hiện các dự án hướng tới người có thu nhập trung bình vì chi phí đầu vào cao mà đầu ra thấp.

Thứ ba, giá căn hộ càng "mềm" thì các khoản tiền doanh nghiệp thu về từ việc bán sản phẩm càng teo tóp lại và dàn trải, điều này tạo áp lực cho những doanh nghiệp vừa và nhỏ trong việc xoay đồng vốn thực hiện các dự án tiếp theo. Trong khi đó, những đại gia vẫn muốn xây nhà từ trung cấp đến cao cấp để giữ thương hiệu.

Tất cả yếu tố này đặt ra bài toán nan giải cho doanh nghiệp nên chưa có nhiều suất đầu tư vào nhà giá rẻ vì thấy trước mắt là thua lỗ, khó gắn bó với thị trường. Hiện nay, muốn mua nhà giá thấp, người dân chỉ có thể trông chờ vào sự hỗ trợ của chính sách nhà nước.