Địa ốc Bình Dương, Đồng Nai, ào ạt tung hàng

Được xem là sân sau của TP HCM, hai tỉnh Đồng Nai và Bình Dương có hàng loạt dự án nhà ở quy mô lớn chuẩn bị tung hàng đón đầu hạ tầng. Song, bài toán đầu tư không dễ vì thị trường còn nhiều điểm yếu.

Một số dự án có quy mô lớn bung hàng, làm tăng nhiệt thị trường địa ốc tại Đồng Nai, Bình Dương trong quý II, III và lan tỏa sang quý IV. Khách hàng từ nhiều nơi đã không ngại khoảng cách di chuyển khá xa, có người còn mạnh tay đầu tư đến 2-3 nền đất vì lý do giá rẻ so với TP HCM, hạ tầng "hứa hẹn" sẽ hoàn thiện trong một vài năm tới.

Hôm 3/10, dự án Khu đô thị sinh thái EcoLakes (Mỹ Phước, Bình Dương) rộng 226 ha do Công ty cổ phần SetiaBecamex làm chủ đầu tư, vừa khai trương làng biệt thự mẫu 3,5 ha. Giá bán biệt thự song lập từ 2,7 tỷ đồng một căn, nhà phố có giá 1 tỷ đồng mỗi căn còn căn hộ là 600 triệu đồng, tuy khá cao nhưng dự án vẫn hút nhiều sự quan tâm của khách hàng.

Trước đó, hai dự án khu đô thị Hưng Phước và Hoàng Gia (Bình Dương) đã hút hàng trăm người, trong đó chủ yếu là dân Sài Gòn và khách thập phương ở các tỉnh phía Nam đặt cọc, bốc thăm chọn mua. Giá bán dự án Hoàng Gia 275 triệu đồng đối với nền đất 150 m2 và 350 triệu đồng cho đất nền biệt thự 300 m2. Còn dự án Hưng Phước có giá 1,45-1,75 triệu đồng mỗi m2. Đây là lý do khách hàng đổ xô đi mua mà không hề băn khoăn khoảng cách di chuyển hàng chục km.

Nhà phố ở Mỹ Phước xây khang trang nhưng cửa đóng then cài, rất ít người đến ở. Ảnh: Hà Thanh.

Chung đường đua với Bình Dương, Đồng Nai cũng đang chạy đà hạ tầng cho hàng loạt dự án mới, được xem là những đô thị vệ tinh nằm ở phía Đông Sài Gòn, làm đối trọng với Khu đô thị Phú Mỹ Hưng thuộc khu Nam TP HCM.

Điểm mạnh lớn nhất của các dự án tại Đồng Nai là lợi thế đón đầu quy hoạch hạ tầng. Chọn những vị trí chiến lược về giao thông, thương mại, các dự án lớn ở tỉnh này đều lấy cột mốc từ đường cao tốc nối từ TP HCM đến Long Thành, Dầu Giây, sân bay quốc tế Long Thành, cảng Phước An, quốc lộ 51 (đang được mở rộng)… để triển khai.

Liên hiệp HTX nông nghiệp tổng hợp Đồng Nai đã tổng khởi công xây dựng khu đô thị sinh thái kinh tế mở Long Hưng - Long Thành với tổng vốn đầu tư 1,269 tỷ USD. Hiện doanh nghiệp xây dựng 2 tuyến cầu đường An Hòa - Hương lộ 2 (dài 6,4 km, rộng 60m) và Long Hưng - Phước Tân (dài 5,4 km, rộng 60m). Dự án sẽ cung cấp cho Đồng Nai khu trung tâm đô thị sinh thái nghỉ dưỡng, khu tổ hợp khách sạn, khu vui chơi giải trí, khu tái định cư.

Còn Công ty cổ phần Nhơn Trạch (thuộc Công ty Tín Nghĩa) cũng mạnh tay khởi công dự án Khu đô thị Đông Sài Gòn với tổng vốn đầu tư 6 tỷ USD ở huyện Nhơn Trạch. Hiện dự án đang tiến hành giai đoạn 1 có diện tích 759 ha, dự kiến chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng khoảng 220 triệu USD. Theo chủ đầu tư, đến đến cuối năm 2010, các tuyến đường giao thông chính, công viên cây xanh, hồ nước, kênh nước, lối đi bộ cảnh quan sẽ hoàn thành và trình làng những khu nhà đầu tiên để chào bán.

Bên cạnh đó, hàng loạt các dự án: Cù Lao Tân Vạn (Biên Hòa), dự án Phú Tín, An Phước (Long Thành)... cũng hút khách vì giá bán trung bình từ 2,3 triệu đồng mỗi m2 trở xuống, vừa túi tiền nên bán nhanh.

Khách hàng được tư vấn về ưu điểm đón đầu hạ tầng của hàng loạt dự án khu đô thị quy mô lớn tại Đồng Nai. Ảnh: Vũ Lê.

Tuy được dự báo sẽ phát triển mạnh mẽ và chuẩn bị nguồn lực ồ ạt bung hàng trong thời gian tới nhưng các chuyên gia nhìn nhận Đồng Nai và Bình Dương là thị trường còn nhiều rủi ro.

Một trong những lý do hai khu vực này bị đánh giá kém hấp dẫn là mua dễ bán khó vì giá nhà đất đã giảm nhiều trong năm 2008 và khó trở lại thời hoàng kim 2007. Thêm vào đó, vị trí từ Đồng Nai, Bình Dương đến TP HCM khá xa, với thời gian di chuyển ngắn nhất từ 45 phút đến 1h đồng hồ. Ngoài ra, các khu dân cư được giao dịch trên thị trường chỉ là "vườn không nhà trống", chẳng có người đến ở.

Trong làn sóng săn đất nền giá rẻ nhiều người đều có cùng mục tiêu mua để dành, chờ dịp bán lại lấy tiền chênh lệch là chính. Thậm chí những dãy nhà phố, biệt thự ở khu Mỹ Phước được giao dịch và xây xong vẫn không có người đến ở. Sự xuất hiện ồ ạt của "cò" đủ loại, từ nhà đầu tư nhỏ lẻ đến nhà đầu tư lớn đang lấn át nhóm khách hàng an cư.

Bàn về sự sụt giảm giá đất hơn 60% tại Bình Dương suốt năm 2008, tại buổi công bố khai trương làng biệt thự mẫu EcoLakes, Tổng giám đốc Công ty SetiaBecamex Khoo Teck Chong phân tích: "Trong giai đoạn khủng hoảng, bất cứ nơi đâu cũng xảy ra hiện tượng sụt giảm giá trị nhiều hay ít. Song, nếu đầu tư lâu dài 10-20 năm, doanh nghiệp không ngại rủi ro nhất thời trong giai đoạn ngắn 1-2 năm".

Theo ông Chong, để đầu tư xây dựng khu đô thị không đơn giản. Làm cách nào bán được sản phẩm và thuyết phục cư dân từ nơi khác về đây sinh sống là một thách thức khó khăn hơn. Tuy nhiên, Lãnh đạo Công ty SetiaBecamex cho rằng, theo quy luật phát triển chung, TP HCM sẽ mở rộng và giãn dân trong tương lai, hạ tầng cũng được kết nối tốt hơn. Vì vậy, Bình Dương sẽ đủ lực "hấp dẫn" cư dân đến sinh sống, học tập, vui chơi và làm việc tại khu đô thị này nếu dự án có môi trường và phong cách sống tốt.

Giám đốc sàn giao dịch bất động sản Tín Nghĩa Nguyễn Thị Thanh Hương thừa nhận, ngoài nhược điểm thiếu thông tin khiến nhà đầu tư chưa thấy được tiềm năng của địa ốc Đồng Nai, thị trường này còn gặp phải khó khăn ở tính thanh khoản kém và chưa có cư dân đến sinh sống tại đây nhiều.

Bà Hương cho biết, ngoại trừ những nền đất có giá "mềm" từ 200 đến 300 triệu đồng không đủ hàng để bán và dễ giao dịch, những dự án còn lại đang gặp khó khăn là mua dễ bán khó, nhà đóng cửa hoặc đất nền bỏ trống không xây.

Tuy nhiên, bà Hương kỳ vọng trong tương lai gần, 1-2 năm nữa, khi hàng loạt dự án hạ tầng đồng loạt triển khai, giao thông trở nên thuận tiện thì sự giãn dân về phía Đông TP HCM sẽ mạnh mẽ hơn, Đồng Nai sẽ không còn là thị trường xa lạ nữa.

Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản TP HCM Đỗ Thị Loan nhận định, hiện những dự án lớn ở Đồng Nai đều tập trung vào phân khúc căn hộ cao cấp, trong khi hầu hết người dân ở đây đều có thu nhập thấp, đặc biệt là lượng lớn công nhân làm việc trong các khu công nghiệp là bất hợp lý.

Chuyên gia này khuyến cáo: “Tránh vết xe đổ của thị trường TP HCM, nếu bất động sản Đồng Nai muốn phát triển thì các doanh nghiệp cần tập trung đầu tư vào phân khúc căn hộ trung bình”.