Trong khi tại TP.HCM, cư dân một chung cư khu vực trung tâm đang di dời với mức đền bù cao ngất từ chủ đầu tư , thì ở Hà Nội, nhiều đầu nậu lại đang “chết đứng” vì gom khá nhiều chung cư cũ để chờ đền bù

Ráo riết gom hàng

Năm 2009, nhiều khu chung cư cũ Hà Nội được giới đầu cơ săn tìm ráo riết với giá cao ngất ngưởng, có khi còn đắt hơn nhiều so với giá căn hộ ở khu đô thị mới. Cơn sốt bắt nguồn từ thông tin UBND TP.Hà Nội đã phê duyệt nhiệm vụ thiết kế quy hoạch 23 khu chung cư cũ trong nội thành. Rất nhanh chóng, giới đầu cơ đã nhảy vào làm nóng phân khúc này gần như trong toàn bộ năm 2009, với đỉnh điểm vào dịp 6 tháng cuối năm.

Những người đầu cơ đã không quản ngại khó khăn để đi săn những khu chung cư này. Họ không ngồi chờ chủ nhà rao bán mà trực tiếp tới ngã giá, đặt cọc. Đặc biệt, do tính toán được siêu lợi nhuận về sau nên nhiều người không ngần ngại hớt tay trên của nhau để mua cho bằng được nhà.

Không chỉ có thế, ngay cả chủ nhà cũng nhận ra được giá trị của căn nhà mình đang sở hữu nên cũng thoải mái phát giá. Vì vậy có trường hợp trong một ngày, giá một căn hộ 40m2 tại Giảng Võ chênh lệch tới gần 1 tỉ đồng, chủ nhà chấp nhận đền cả trăm triệu tiền đặt cọc cho người mua trước để hưởng chênh lệch thêm vài trăm triệu khi bán cho người đến sau. Cung ít, cầu nhiều, giao dịch chung cư cũ đã có thời gian diễn ra hết sức sôi động, tạo thành một phân khúc đáng chú ý của thị trường bất động sản Hà Nội.

Sôi động nhất có thể kể đến là các căn hộ chung cư cũ tại Giảng Võ (Q.Ba Đình), Nguyễn Công Trứ (Q.Hai Bà Trưng). Bác Hoàng Văn Hòa, nhà tại A5, Giảng Võ cho biết: “Nếu như cách đây 5 năm, căn hộ 40m2 chỉ có giá tầm 350-400 triệu đồng. Năm ngoái, đợt sốt đó có người trả căn hộ của tôi trên 1 tỉ đồng. Mà người đến hỏi nhiều lắm, người sau trả cao hơn người trước có khi tới cả trăm triệu. Giao dịch rất nhanh chóng”.

Riêng chung cư tại Nguyễn Công Trứ giá lên tới 55-60 triệu đồng/m2, mà rất hiếm có người bán do các chung cư này rất gần khu phố cổ. Ngoài ra, các khu vực khác như Thanh Xuân Bắc (Q.Thanh Xuân) có giá từ 22-25 triệu đồng/m2, Nam Đồng (Q.Đống Đa) từ 27-30 triệu đồng/m2; Nghĩa Tân: 30-35 triệu đồng/m2, Thượng Đình: 20-25 triệu đồng/m2…

Rồi… chết

Tuy nhiên, sau khi quyết định của UBND TP.Hà Nội về việc ngưng cấp phép xây mới nhà cao tầng trong khu vực nội thành được thực thi, giá của những chung cư đã hạ nhiệt cùng với lượng xả hàng lớn.

Thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, TP.Hà Nội đã ngưng cấp phép xây dựng nhà cao tầng (từ 9 tầng trở lên) trong khu vực trung tâm. Hơn thế, thành phố còn có chủ trương: Đơn vị nhận cải tạo chung cư cũ phải tiến hành đồng bộ ở cả cụm dân cư lớn, không được làm riêng lẻ một vài khu nhà.

Anh Trần Xuân Phương, một nhà đầu tư bất động sản, phân tích: “Các chủ đầu tư nhận cải tạo xây mới chung cư cũ nhắm vào lợi nhuận là do được xây nhiều tầng, có thể làm trung tâm thương mại ở dưới. Nay với quy định không được xây cao nên họ đã “bỏ chạy” vì số tầng quá thấp không bù chi phí trong việc đền bù cho các hộ dân… Trong tình hình đó, cánh đầu cơ thì đang lo ngay ngáy chuyện đẩy hàng vì lỗ nhiều quá”.

Theo anh Phương, trong quý 1/2010, giao dịch chung cư cũ rất vắng lặng. Giá cũng đã giảm từ 30-40% so với đợt sốt năm 2009. Ví dụ như căn nhà 38m2 tại khu tập thể Thành Công chưa cơi nới có giá từ 850-900 triệu đồng (giảm 200 triệu đồng so với cuối năm 2009); căn hộ diện tích 60m2 đã cơi nới tại Giảng Võ từng được hét 2,7 tỉ/căn, nay có giá khoảng 1,8 tỉ đồng/căn…

Nguồn cung chung cư cũ cũng tăng lên rõ rệt trong giai đoạn này do lượng xả hàng lớn từ giới đầu cơ trót ôm quá nhiều trong thời gian trước. Chị Nguyễn Thanh Thủy, môi giới nhà đất tại đường Nguyễn Khang (Q. Cầu Giấy) cho biết, mỗi ngày trung tâm chị tiếp nhận thông tin từ 4-5 căn hộ tại các khu chung cư cũ nhờ bán.

Tuy nhiên, tính thanh khoản của loại chung cư này khá thấp. “Tuy đã giảm khá nhiều so với lúc sốt, nhưng mặt bằng giá chung cư cũ vẫn còn quá cao so với những người có nhu cầu nhà ở thật. Trung bình 40m2 ở chung cư cũ khu trung tâm có thể mua được 60-70m2 chung cư mới ở vùng ven. Chịu ở xa trung tâm nhưng thoáng đãng, nhà cửa tiện nghi dù sao cũng là lựa chọn hợp lý hơn ở những căn chung cư cũ xập xệ không biết tới khi nào mới được cải tạo”, chị Thủy phân tích.