TT - Có những giao dịch dân sự tưởng chừng hợp pháp và an toàn nhưng lại tiềm ẩn những rủi ro rất lớn.
Thời gian vừa qua, chúng tôi tiếp nhận nhiều trường
hợp yêu cầu khởi kiện liên quan đến việc mua bán nhà và chuyển nhượng
quyền sử dụng đất dưới hình thức người bán sang tên trước cho người mua
tại phòng công chứng nhưng chưa nhận bất cứ một đồng nào; đồng thời
ngay tại phòng công chứng, người mua nhà lại ký một hợp đồng vay tiền
với người bán nhà đúng với số tiền ghi trong hợp đồng mua bán nhà. Hợp
đồng vay tiền này không ghi lãi suất và thời hạn trả trung bình 3-6
tháng.
Tìm hiểu nguyên nhân, chúng tôi được biết phương cách
thanh toán nói trên là do người mua nhà đề nghị. Người mua cũng cam kết
sẽ dùng chính căn nhà này mang đi thế chấp ngân hàng để lấy tiền trả
cho người bán. Điều làm người bán nhà đồng ý sang tên mà chưa nhận đồng
nào vì nghĩ rằng đã ràng buộc được người mua bằng hợp đồng vay tiền có
công chứng chứng nhận. Mặt khác, trong điều kiện thị trường bất động
sản đóng băng như hiện nay, người bán cũng mong muốn bán được nhà.
Tuy nhiên, qua những vụ việc tranh chấp mà chúng tôi
tiếp nhận thì nhiều người mua nhà đã không thực hiện đúng cam kết. Có
người cũng thế chấp vay ngân hàng một số tiền lớn nhưng chi xài cá nhân
hoặc sử dụng vào việc khác, thậm chí có người đem bán căn nhà mà không
thanh toán cho người bán nhà như đã thỏa thuận.
Qua việc này cho thấy người bán nhà đã không tìm hiểu
kỹ những vấn đề liên quan về mặt pháp lý của từng loại quan hệ giao
dịch nói trên. Khi đã sang tên, về mặt pháp lý, căn nhà đã thuộc sở hữu
người mua nhà nên họ có quyền mua bán, tặng cho, thế chấp và bảo lãnh.
Ngoài ra, người bán cũng không tìm hiểu kỹ việc ngân hàng thường chỉ
cho vay số tiền tương đương 2/3 hoặc 1/2 giá trị căn nhà thế chấp. Giả
sử người mua nhà thực hiện đúng cam kết thì cũng không thể thanh toán
100% số tiền mua nhà được.
Giờ đây, nếu người bán nhà khởi kiện yêu cầu hủy bỏ
hợp đồng mua bán nhà thì phải chứng minh được hợp đồng vay tiền mà hai
bên đã ký tại phòng công chứng là hợp đồng giả cách, còn hợp đồng mua
bán nhà mới là hợp đồng có thật. Trường hợp người bán nhà lựa chọn cách
khởi kiện hợp đồng vay tiền mà hai bên đã ký thì thực tế cho thấy dù
tòa xử buộc bên vay phải thanh toán cả gốc và lãi cũng khó khăn để được
nhận lại tiền, khi bên vay không có tài sản để thi hành án, vì căn nhà
hoặc đã bị ngân hàng nắm giữ giấy tờ để đảm bảo khoản nợ của người mua
nhà hoặc đã được bán cho người khác.
Trong trường hợp này, người bán nhà có thể lựa chọn
phương án làm đơn tố cáo đến cơ quan công an có thẩm quyền về hành vi
lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản của người mua nhà.
Vì thế, khi xác lập giao dịch, người dân nên thận trọng, tránh để xảy ra rủi ro như chúng tôi đã phân tích ở trên.
