Bỏ của chạy lấy người

Tín hiệu thị trường cao ốc văn phòng không mấy lạc quan phát đi từ những tháng cuối năm 2008. Lúc đó, Sacomreal nhận làm dịch vụ tiếp thị cho một dự án cao ốc văn phòng đang xây nằm trong Khu đô thị Phú Mỹ Hưng. Tại Khu đô thị Phú Mỹ Hưng, người mua để ở không nhiều mà chủ yếu cho thuê lại, khách thuê hầu hết là người Hàn Quốc vừa để ở, vừa làm văn phòng giao dịch, mở công ty…

Nói chung, nơi này đầu tư vào địa ốc tốt hơn nơi khác; bên cạnh nhà ở, nhiều công ty địa ốc cũng đầu tư xây dựng cao ốc văn phòng. Vậy mà nhân viên bán hàng của Sacomreal rất bất ngờ khi tung đủ thứ chiêu, nào quảng cáo trên nhiều loại báo, liên tiếp trong thời gian dài mà không thấy có một cuộc gọi để hỏi han! Đó cũng chính là lý do mới đây một chủ đầu tư khác phải “cắn răng” chịu lỗ, đành sang nhượng lại một dự án xây cao ốc trong khu “đất vàng” này nhằm cắt lỗ.

Cao ốc đang xây dựng rơi vào tình trạng dở khóc dở cười, còn cao ốc đang làm ăn ngon trớn cũng không khá hơn, khi phải xót lòng chứng kiến cảnh khách hàng “bỏ của chạy lấy người”! Một đoạn ngắn độ 2km trên đường Cộng Hòa, quận Tân Bình hiện nay có hàng chục bảng hiệu văn phòng cho thuê, nhà cho thuê.

Điều này khó tìm thấy trước đây, bởi địa bàn này làm ăn rất phát đạt khi đầu tư địa ốc cho thuê, sự diện diện của tòa nhà Etown là một minh chứng. Tuy nhiên, theo Công ty cổ phần Địa ốc Á Châu (ACBR) khó khăn của chủ đầu tư đang hiện rõ từng ngày. Không phải mua, nhưng một chủ đầu tư đã thuê một tòa nhà trong thời hạn 10 năm, mục đích là cho thuê lại để kiếm lời.

Khách thuê tòa nhà mở công ty, văn phòng đại diện của khối nước ngoài chiếm số lượng áp đảo, tập trung trong lĩnh vực gốm sứ, đầu tư dự án thuộc Hàn Quốc, Malaysia… còn nay, chính đối tượng này rút đi trước.

Ông Nguyễn Văn Hải, Tổng Giám đốc ACBR cho biết, trước Tết Nguyên đán, khách thuê rút đi khoảng 15%, chủ đầu tư chưa kịp đưa ra giải pháp khắc phục thì nay lại rút đi tiếp 10% nữa. Nói chung, tại đây thị trường cao ốc văn phòng cho thuê hết sức khốn đốn, có tòa cao ốc trống đến 40%! Hiện trong tòa nhà Etown, không khó khi tìm thuê mặt bằng làm công nghệ thông tin với giá ưu đãi 17 USD/m².

Thị trường cao ốc tại trung tâm TP không khá hơn. Cuối năm ngoái, chủ đầu tư một cao ốc hạng B tổ chức khánh thành trong niềm hoan hỉ, vì giá cho thuê đạt đỉnh, lên đến 75 USD/m². Hiện nay các khách hàng ngoại quốc đã rục rịch rút đi hoặc xin thương lượng lại giá. Đáng chú ý hơn, giới thạo tin đang rỉ tai nhau về một cao ốc hạng A tại vị trí đắc địa trung tâm TP đã thưa thớt khách thuê. Đặc biệt một khách xịn cũng đồng thời là bạn hàng lâu năm là một ngân hàng nước ngoài chuẩn bị trả lại mặt bằng, để dọn xuống khu Nam TP!

Cái chết được báo trước!

Nhưng chắc chắn nỗi khổ tâm của chủ đầu tư cao ốc không dừng lại khi mà cơn khủng hoảng thừa sẽ ập đến dữ dội ngay trong năm nay hoặc một, hai năm tới! Dưới đây là những thông số đáng chú ý do các nhà quản lý, cho thuê cao ốc văn phòng số một tại Việt Nam cung cấp.
 
Theo Tập đoàn Savills, thống kê đến hết năm 2008, tỷ lệ lấp đầy của văn phòng hạng A là 96%. Tuy nhiên con số này sẽ xuống thấp rất nhiều khi cao ốc Asiana Plaza mở cửa vào mùa hè năm nay vì cung cấp thêm 40% diện tích văn phòng! Đối với văn phòng hạng B, dù cuối năm 2008 đã lấp đầy 95%, nhưng sẽ giảm mạnh khi giữa năm nay có thêm 90.000m² của các cao ốc Sailing, Centec, Center Point, Beautiful Saigon II, Crescent…

Trên tổng thể, diện tích cao ốc văn phòng sẽ tăng mạnh vào những năm tới: cuối năm 2008, diện tích văn phòng cho thuê khoảng 600.000 m² nhưng đến năm 2012 sẽ tăng lên 1,6 triệu m². Một con số khác do CBRE cung cấp còn dữ dội hơn: ba năm tới, diện tích cao ốc văn phòng tăng 122%, tức lên đến trên 2 triệu m²!

Cứ theo số liệu trên mà suy luận, hiện nay toàn TP có 600.000 m² cao ốc văn phòng, nhưng cơn khủng hoảng kinh tế đang lan rộng, các tập đoàn đa quốc gia, công ty nước ngoài, công ty trong nước đã thu gọn hoạt động thì diện tích trống dôi ra sẽ không nhỏ. Nếu cộng thêm số diện tích khổng lồ tăng lên gấp ba lần từ các cao ốc sẽ hoàn thành trong vài năm tới, chắc chắn thị trường cao ốc văn phòng cho thuê rơi vào tình cảnh “thừa mứa”! Theo dự đoán của Savills, xu hướng hiện nay và sắp tới, “bạn hàng” sẽ chuyển hướng ra các vùng phụ cận để thuê văn phòng nhằm cắt giảm chi phí.

Ông Brett Ashton, Tổng Giám đốc Savills nhận định: “Trong năm nay cao ốc hạng A giảm giá mới giữ được khách. Cao ốc hạng B, C đang đối mặt với cuộc cạnh tranh gay gắt, riêng giá cho thuê văn phòng loại B đã giảm từ 60 USD/m² vào giữa năm ngoái xuống còn 30 USD/m² vào thời điểm hiện tại”. Loại văn phòng hạng C sẽ gặp khó khăn hơn gấp bội, ông Phạm Văn Hải, Tổng Giám đốc ACBR cho biết, hiện tại giá cho thuê còn khoảng 15 USD/m² nhưng vẫn không có khách thuê, nhận định của Cushman & Wakefield chỉ còn từ 10- 15 USD/m²!

Thực tế này thêm một lần nữa minh chứng thị trường địa ốc phát triển lệch pha, theo kiểu “ăn xổi ở thì” từ câu chuyện căn hộ cao cấp cho đến văn phòng cho thuê, còn những loại hình nhà xã hội đang rất cần nhưng lại ít nhà đầu tư quan tâm. Chắc chắn, góp phần tạo nên lỗ hổng lớn này có nguyên nhân không nhỏ từ sự thiếu điều tiết của chính sách vĩ mô!

Theo Lương Thiện / Sài Gòn Giải Phóng