Theo Cushman & Wakefield, trong năm nay giá cho thuê các văn phòng hạng A sẽ giảm xuống mức khoảng 30 USD mỗi m2 một tháng (chưa bao gồm phí quản lý và thuế VAT). Điều này đồng nghĩa với việc sắp tới, văn phòng cho thuê sẽ mất giá 50% so với hiện nay, xấp xỉ giá thuê của các nước trong khu vực Đông Nam Á như: Thái Lan, Malaysia, Singapore...

Diễn biến giá thuê cao ốc văn phòng tại TP HCM từ năm 2007-2008 theo khảo sát của Cushman & Wakefield. Ảnh chụp màn hình.

Dự báo táo bạo như trên dựa trên kết quả khảo sát giá thuê cao ốc quý 4/2008, kết quả cho thấy giá đã sụt giảm mạnh. Cụ thể, ở khu trung tâm Sài Gòn, giá thuê trung bình vào thời điểm khảo sát 40 USD mỗi m2 một tháng, vùng cận trung tâm 30 USD. Những tòa nhà trên các tuyến đường dẫn ra sân bay (quận Tân Bình) có giá 24 USD một m2, trong khi gần khu vực sân bay có thể thuê được với chi phí 20 USD.

Kết quả khảo sát cũng cho thấy các vùng xa trung tâm thành phố, ví dụ như ở khu Văn Thánh (quận Bình Thạnh) giá cho thuê khoảng 20 USD một m2, khu Phú Mỹ Hưng (quận 7, khu Nam TP HCM) 24 USD. Riêng các tòa tháp ở khu vực quanh trường đua Phú Thọ (quận 10 và 11) phí thuê sụt giảm còn 17 USD mỗi m2 một tháng.

Giá cho thuê văn phòng đi xuống được xem là hậu quả của cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu, khiến khách thuê thắt chặt ngân sách và cắt giảm chi phí để vượt qua giai đoạn khó khăn.

Tương tự, tập đoàn tư vấn bất động sản Savills cũng đưa ra dự báo cao ốc văn phòng hạng A có thể giảm xuống còn 30-35 USD mỗi m2 một tháng trong năm nay. Trước đó, CBRE cũng cho rằng giá thuê cao ốc đã giảm 30% so với năm ngoái.

Một cao ốc trên đường Nguyễn Thị Minh Khai, quận 1, TP HCM đang trong giai đoạn hoàn thiện treo biển văn phòng trống cho thuê. Ảnh: Vũ Lê.

Khảo sát của VnExpress.net, giá thuê cao ốc xa khu trung tâm hiện ở mức 10- 15 USD mỗi m2 một tháng, có thể thương lượng giảm mức phí dịch vụ và thuế giá trị gia tăng. Cao ốc hạng A (chuyên nghiệp) nằm trên tuyến đường Nguyễn Huệ có giá 60 USD mỗi m2 một tháng. Các tòa nhà hạng B đang ở mức 27-30 USD mỗi m2 một tháng. Nhà phố được xây mới chuyển đổi công năng thành cao ốc văn phòng đang bị bỏ trống, treo biển chờ khách thuê khá nhiều, văn phòng loại này khoảng 15-25 USD mỗi m2 tùy vị trí. Khung giá này đã giảm nhẹ so với đầu năm 2009.

Thậm chí chủ các tòa nhà mới đi vào hoạt động hoặc có vị trí xa khu trung tâm sẵn sàng áp dụng cả chiến lược chia sẻ lợi nhuận bằng cách trả huê hồng cho các đối tác dẫn khách hàng về cho mình. Để lấp đầy chỗ trống, chủ đầu tư còn sử dụng khách hàng cũ làm mối tìm hợp đồng mới và sẵn sàng chi một khoản phí chiếm 10-20% so với tổng giá trị hợp đồng hoặc 0,5-1 tháng tiền thuê để trả tiền hoa hồng cho người giới thiệu. Đây là cách mở rộng nguồn cầu trong tình hình vắng khách liên tục kéo dài, bởi lẽ thời hoàng kim với lượng hợp đồng xếp hàng chờ thuê đã trôi qua từ cuối năm ngoái.

Ngôi nhà nguyên căn này nằm ở ngã tư Trương Định - Võ Văn Tần, quận 3, TP HCM bị bỏ trống gần 3 tháng nay đang dán giấy tìm khách thuê. Ảnh: Hà Thanh.

Mặc dù cao ốc mới hoàn thiện đang phải đối mặt với tình trạng vắng khách nhưng một số ít tòa tháp hạng A ở khu vực trung tâm vẫn bình thản trụ vững nhờ chiêu ràng buộc khách hàng bằng những bản hợp đồng thuê dài hạn. Sở dĩ các "đại gia" này sống khỏe là nhờ tòa nhà có vị trí đắc địa, thương hiệu mạnh, dịch vụ chuyên nghiệp.

Một công ty hàng không đã rời trụ sở cũ tại khách sạn Rex trên đường Lê Lợi (quận 1) để dọn đến tòa cao ốc chuyên nghiệp Sunwah trên đường Nguyễn Huệ hồi đầu quý 2/2008 để xây dựng thương hiệu và tạo hình ảnh mới. Giá thuê thời điểm đó vẫn còn cao, 75 USD mỗi m2 một tháng chưa tính phí dịch vụ và thuế VAT ( thuế giá trị gia tăng). Không lâu sau đó đại diện đơn vị này tỏ ra tiếc rẻ vì quý 1/2009 giá thuê cao ốc đã giảm 30% nhưng họ lại vướng hợp đồng 2 năm nên không thể thương thảo giảm chi phí.

Nhân viên của hãng này giải thích, lý do công ty phải chấp nhận mức giá thuê đắt đỏ vì tòa nhà Sunwah có rất nhiều đại gia hàng không đặt trụ sở tại đây. Vì vậy, để tạo vị thế và thuận tiện cho các giao dịch của khách hàng, họ đành cố thủ mặc dù mức thuê mặt bằng đắt gấp đôi so với chỗ cũ và diện tích cũng hẹp hơn.

Tòa nhà Kumho (hạng A) tọa lạc ngay giao lộ Hai Bà Trưng - Lê Duẩn (quận 1, TP HCM) đang chuẩn bị nhảy vào thị trường văn phòng cho thuê trong năm nay. Ảnh: Vũ Lê.

Theo các chuyên gia bất động sản, trong năm nay lượng cung cao ốc sẽ tăng 30-40% so với năm 2008, nhu cầu thuê văn phòng giảm mạnh vì tác động của khủng hoảng tài chính, doanh nghiệp thu hẹp phạm vi hoạt động nên việc tìm thuê văn phòng trở nên thận trọng hơn trước rất nhiều.

Nghiên cứu của Cushman, để thực hiện kế hoạch thuê mới văn phòng, khách hàng phải mất một quỹ thời gian từ 6 tháng đến 1 năm chuẩn bị các bước cần thiết. Lãnh đạo tập đoàn Cushman cho rằng, sắp tới sẽ có nhiều doanh nghiệp thay đổi văn phòng cho thuê hướng tới chất lượng dịch vụ tốt hơn và chi phí rẻ hơn. Đây là hành trình đi tìm chất lượng sẽ thúc đẩy thị trường cao ốc văn phòng tăng sức cạnh tranh về giá để tồn tại.

Ngoài tác động của quan hệ cung cầu, các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường văn phòng cho thuê là: thu nhập bình quân, mức tăng trưởng, chỉ số thất nghiệp, chỉ số tiêu dùng... Nếu các chỉ số này xuống thấp hoặc bất ổn thì thị trường cao ốc văn phòng cũng gặp nhiều khó khăn.