Khi đồng đôla bị hắt hủi

Giao nhà chậm so với cam kết, chủ đầu tư nhất quyết không trả tiền phạt theo lãi VND, trong khi khách hàng dứt khoát không nhận theo lãi đôla. Giới luật sư nhìn nhận câu chuyện khó có hồi kết bởi luật chưa hướng dẫn cụ thể.

Hai khách hàng mua căn hộ 3104, 2304 Ruby 1 và căn 1208 Ruby 2 trong dự án Saigon Pearl (quận Bình Thạnh, TP HCM) yêu cầu chủ đầu tư là Công ty Vietnam Land bồi thường chậm giao nhà theo lãi suất tiền đồng. Ước tính của họ, tổng số tiền nếu bồi thường bằng lãi suất tiền đồng lên đến bạc tỷ, trong khi tính theo lãi tiền đô chỉ ở mức vài nghìn USD.

Hiện một khách hàng đã ký hợp đồng mua bán chính thức và nhận căn hộ 1208 Ruby 2. Hai căn hộ còn lại vẫn là hợp đồng hứa mua hứa bán. Hợp đồng hứa mua hứa bán quy định bồi thường chậm giao nhà theo lãi suất USD, còn hợp đồng mua bán ký sau không đề cập tới chuyện bồi thường.

Tranh chấp nổ ra do Vietnam Land cam kết giao nhà vào tháng 3/2008 nhưng khất đến tháng 3 năm nay. Chủ đầu tư thông báo với khách hàng sẽ bồi thường chậm giao nhà theo lãi suất USD. Trong năm 2008, lãi suất USD chỉ là 4% mỗi năm còn lãi suất tiền đồng biến động mạnh, lên đến 18%. Thêm vào đó thị trường suy giảm mạnh khiến giá địa ốc sụt giảm. Đây là hai nguyên nhân khiến khách hàng phản đối quyết định bồi thường chậm giao nhà theo lãi suất USD của chủ đầu tư.

Luật sư đại diện hai khách hàng mua căn hộ Ruby, ông Trần Quốc Thắng dẫn ra điều 22 Pháp lệnh ngoại hối (năm 2005) và điều 29 Nghị định 160 của Chính phủ (năm 2006) để bảo vệ thân chủ. Điều khoản này quy định mọi giao dịch thanh toán niêm yết của người cư trú trên lãnh thổ Việt Nam không được thực hiện bằng ngoại tệ mà phải bằng tiền đồng, trừ giao dịch với tổ chức tín dụng, xuất khẩu, nhà đầu tư nước ngoài...

Cho rằng giá căn hộ trong hợp đồng hứa mua hứa bán và lãi suất bồi thường áp dụng bằng tiền USD là vi phạm quy định trên, ông Thắng đề nghị chủ đầu tư tính giá trị căn hộ bằng tiền đồng tương đương với số tiền USD quy đổi. Tiếp đến, việc bồi thường phải căn cứ vào lãi suất tiền đồng chứ không phải USD.

Ngoài ra, ông Thắng còn cho rằng chủ đầu tư ép khách hàng ký hợp đồng mua bán căn hộ không giống với mẫu thỏa thuận trước đó trong hợp đồng hứa mua hứa bán.

Tòa nhà Ruby 1 và 2 nằm cạnh nhau trong dự án Saigon Pearl đã hoàn thiện và đang bàn giao cho khách hàng. Ảnh: V.L.

Giám đốc kinh doanh Công ty Vietnam Land Nguyễn Phú giải thích, hợp đồng hứa mua hứa bán ký giữa đôi bên hồi năm 2005 đã xác định giá trị căn hộ dựa trên cơ sở tiền USD. Khi khách hàng đóng tiền trễ so với quy định hoặc chủ đầu tư giao nhà chậm so với cam kết đều bị phạt theo lãi suất USD. Tuy xác định giá trị căn hộ bằng tiền USD nhưng khách hàng quy đổi ra tiền đồng để chi trả. Các khoản phạt hoặc bồi thường cũng tính lãi suất USD và đổi ra tiền đồng để thanh toán.

Ông Phú nói thêm, hợp đồng mua bán sở dĩ không nhắc đến việc bồi thường chậm giao nhà vì vấn đề này phải được giải quyết theo hợp đồng hứa mua hứa bán trước khi ký mới. Nếu còn mâu thuẫn khách hàng có quyền không ký vào hợp đồng mua bán, điều này đồng nghĩa với việc chưa thể hoàn tất việc bàn giao căn hộ".

Tổng giám đốc điều hành Công ty Vietnam Land Lo Kwok Luen dẫn mục 3 Nghị quyết 04 Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, công nhận việc quy định ngoại tệ để tính trị giá tài sản trong hợp đồng kinh tế. Ông Lo cho rằng pháp luật hiện hành không cấm xác định giá trị căn hộ bằng loại tiền nào vì đây là giao dịch dân sự, thỏa thuận giữa các bên được pháp luật tôn trọng. "Phạt chậm giao nhà theo lãi suất tiền đồng là không có cơ sở pháp lý và không được công ty chấp thuận", ông Lo khẳng định.

Tổng thể dự án Saigon Pearl bên bờ sông Sài Gòn. Ảnh: V.L.

Ông Lo phản đối việc luật sư của khách hàng tố chủ đầu tư ép khách ký hợp đồng mua bán. Theo lập luận của ông Lo, việc mua bán căn hộ giữa Vietnam Land và khách hàng là giao dịch dân sự, thuận mua vừa bán, không có chuyện o ép. Việc sửa đổi phụ lục và một số nội dung hợp đồng mua bán chính thức nhằm cập nhật các quy định gần đây có liên quan đến việc kinh doanh chung cư. Mọi điều chỉnh phải được khách hàng đồng ý mới áp dụng.

Trưởng văn phòng luật sư Nguyễn Văn Hậu khi trao đổi với VnExpress.net từng cho rằng nên thực hiện bồi thường chậm giao nhà theo lãi suất tiền đồng cho phù hợp quy định hiện hành.

Trao đổi với VnExpress.net, Trưởng văn phòng luật sư Gia Linh Nguyễn Sa Linh nhận định, trong tình huống này khách hàng có quyền và cơ sở pháp lý để khởi kiện.

Theo ông Linh, hợp đồng hứa mua hứa bán ký vào năm 2005, thời điểm chưa có quy định cụ thể về việc giao dịch, thanh toán và niêm yết bằng loại tiền nào trên lãnh thổ Việt Nam. Tuy vậy việc tranh chấp này lại xảy ra vào thời điểm Pháp lệnh ngoại hối và Nghị định 160 của Chính phủ có hiệu lực nên phải tuân thủ văn bản mới nhất. Mặt khác, luật sư cho hay Nghị quyết số 04 phía Vietnam Land đưa ra hiện đã được thay thế bằng Bộ luật Dân sự và Luật Thương mại.

Tuy nhiên luật sư này khuyên, tranh chấp về lãi suất tiền USD nên được giải quyết theo hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước về việc có cho phép áp dụng lãi suất USD đối với các giao dịch bất động sản hay không. Điều này sẽ phù hợp với Pháp lệnh ngoại hối và Nghị định 160 của Chính phủ.

Ông Linh phân tích thêm, giả sử tòa án tuyên vô hiệu điều khoản bồi thường chậm giao nhà tính theo lãi suất tiền USD, thì việc giải quyết bồi thường cho khách hàng có thể căn cứ vào Luật kinh doanh bất động sản và hướng dẫn trong Nghị định 153. Tuy nhiên, ngay cả trong điều 4 khoản 4 của Nghị định này cũng chỉ quy định rất chung chung là bồi thường theo lãi suất vay Ngân hàng thương mại tại thời điểm giao bất động sản.

"Nếu áp dụng Nghị định 153, vấn đề sẽ chuyển sang một hướng khác, vì lãi suất tiền đồng trong năm 2009 thấp hơn rất nhiều so với lãi suất năm 2008, lúc này tâm nguyện kiện để thu về bạc trăm triệu hay tiền tỷ của khách hàng có thể cũng sẽ bị phá sản", ông Linh dự báo.