Nghị định 71/2010/NĐ-CP về quy định chi tiết hướng dẫn Luật Nhà ở, có hiệu lực từ 8-8-2010, sẽ tác động tích cực lên các dự án nhà ở , hạn chế những dự án khu đô thị bỏ hoang.

Ở thời điểm hiện tại, giá nhà đất tại TPHCM được coi đã chạm đáy và ở ngưỡng có thể mua vào cho dù để ở hay đầu tư, thế nhưng theo ghi nhận thực tế thì tình hình thị trường bất động sản (BĐS) vẫn rất ít giao dịch.

Giao dịch đứng

Theo thống kê của hệ thống sàn địa ốc Vinaland, Sacomreal, VietRess... trong tháng 7-2010, hơn 90% các dòng sản phẩm căn hộ và đất nền tại thị trường TPHCM không có biến động về giá; 10% các sản phẩm còn lại có giao dịch nhẹ và chỉ tăng giảm ở biên độ 0,3%-0,5%, tức tăng, giảm giá khoảng 300.000-500.000 đồng mỗi mét vuông. Về lĩnh vực nhà phố, hiện tại giá nhà phố rao bán bằng VNĐ đã tăng từ 12%-15% so với cuối năm 2009. Ngược lại, các trường hợp rao bán bằng vàng (chiếm tỉ lệ khoảng 20%) đều giảm 20%-30% nhưng nếu tính ra tiền vẫn có mức tăng giá khá cao.

Theo ông Phạm Văn Hải, Tổng Giám đốc sàn giao dịch BĐS ACB (ACBR), giá tăng một phần là do người bán tính toán “ăn theo” giá vàng. Ghi nhận tại một số sàn giao dịch BĐS cũng cho thấy việc tăng giá này ít nhiều đã tác động đến giao dịch ở thị trường nhà phố TPHCM, giao dịch thành công không nhiều, đặc biệt là những căn nhà có giá trị lớn, dù nhu cầu tìm mua nhà phố đang có xu hướng tăng.


Theo dự báo của các đơn vị tư vấn khảo sát BĐS, số lượng các dự án được chào bán sẽ tiếp tục tăng vào nửa cuối năm nay. Điều này sẽ làm tăng tính cạnh tranh giữa các sản phẩm căn hộ được tung ra trên thị trường và mang lại cho người mua nhiều cơ hội lựa chọn. Tuy nhiên, theo ý kiến của một số doanh nghiệp BĐS, chính vì nguồn cung tăng nên các nhà đầu tư ngại đổ vốn.

Ông Dương Chí Thiện, Phó Tổng Giám đốc Neoland, cho biết đây là một trong những thời điểm khó khăn nhất của thị trường BĐS TPHCM. Một trong những nguyên nhân khiến thị trường BĐS không sôi động đó chính là sự vắng mặt của nhà đầu tư. Nguồn hàng cung ứng cho thị trường ngày càng nhiều, trong khi các nhà đầu tư lại ngại không còn đổ vốn quá nhiều vào thị trường.

Ngân hàng vẫn thận trọng với các dự án Hiện tại, các ngân hàng (NH) vẫn tỏ ra thận trọng khi giải ngân vốn cho các dự án mới, mặc dù “room” tín dụng lĩnh vực BĐS chưa phải đã hết mà chỉ ưu đãi các cá nhân, hộ gia đình mua nhà để ở. Theo ông Nguyễn Hưng, Tổng Giám đốc NH TMCP Các doanh nghiệp ngoài quốc doanh (VPBank), không thể quá lạc quan về sự sôi động ngay lập tức của thị trường BĐS nên VPBank sẽ không khuyến khích giải ngân vốn vào các dự án. Ông Nguyễn Hùng Mạnh, Tổng Giám đốc NH TMCP An Bình, cũng cho hay từ nay tới cuối năm, An Bình không tập trung nhiều vào các dự án đầu tư mới.

“Trước đây, khi có dự án mới, một nhà đầu tư lớn của chúng tôi có thể bỏ tiền ra mua từ 5 đến 10 căn hoặc cả block. Tuy nhiên, hiện nay họ chỉ mua 1 đến 2 căn và không phải dự án nào họ cũng tham gia”, ông Thiện nói. Thậm chí theo tìm hiểu của chúng tôi, đã có nhiều nhà đầu tư tạm thời rời bỏ thị trường vì thấy hiệu quả của đồng vốn không còn cao.

Khó “lướt sóng”

Với những nhà đầu tư “lướt sóng”, ngắn hạn, thời gian tới đây thị trường đất nền trong dự án nhà ở, khu đô thị mới sẽ kém hấp dẫn hơn dưới tác động của Nghị định 71/2010/NĐ-CP về quy định chi tiết hướng dẫn Luật Nhà ở, có hiệu lực kể từ ngày 8-8. Lâu nay, nhiều nhà đầu tư bỏ tiền ra góp vốn vào các dự án nhà ở, đất nền ở các dự án đô thị đều kỳ vọng vào sự chuyển nhượng qua lại để hưởng chênh lệch.

Mặc dù không được phép bán nền nhưng các chủ đầu tư dự án thường dùng kỹ thuật để tách đất và nhà riêng để bán thông qua các hợp đồng hợp tác đầu tư hay hợp đồng nguyên tắc... Tuy nhiên, quy định mới sẽ hạn chế điều này, do vậy sẽ buộc nhà đầu tư phải tính toán khoản đầu tư của mình mang tính dài hạn chứ không còn ngắn hạn, “lướt sóng” như trước đây.

Theo quy định của Nghị định 71, những dự án phát triển nhà ở tại các TP, thị xã hoặc các khu đô thị mới được quy hoạch phát triển TP, thị xã thì chủ đầu tư không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền chưa xây dựng nhà mà chủ đầu tư phải thực hiện xây dựng để bán.

Điều này buộc các chủ đầu tư phải thực hiện dự án theo đúng tiến độ chứ không thể để đất nền rồi chuyển nhượng qua lại và nhà đầu tư phải cân nhắc trước khi đầu tư vào dự án ở xa, hạ tầng chưa hoàn chỉnh vì sẽ không khả thi nếu đầu tư vào dự án nhà ở mà không có người ở. Ngược lại, quy định mới này được cho là sẽ tác động tích cực lên các dự án nhà ở, khu đô thị có tiềm năng phát triển với hạ tầng giao thông kết nối và hạ tầng xã hội được đầu tư bài bản, đủ sức thu hút cư dân, giúp hạn chế những dự án khu đô thị bỏ hoang...